Забытое слово "дефицит"

В 2007 году стоимость цемента в среднем по стране выросла, по оценке председателя Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, на 140%. Президент Ассоциации предприятий железобетонных изделий "Абетон" Владимир Филиппов оперирует иными цифрами: если в марте средняя цена тонны цемента составляла 2,5 тыс. руб., то в августе - уже 7 тыс. руб. Рост - 180%. Резкое увеличение стоимости (в прошлом году цены на цемент, по данным АСР, поднялись всего на 16%) не повлияло на образовавшийся дефицит.

Положение на рынке стройматериалов не только провоцирует дальнейший рост цен на жилье, но и приводит к срывам сроков поставок на уже строящиеся объекты. В их числе могут оказаться и дома, возводимые в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье". Ситуация не могла не привлечь внимание власти.

Согласно недавнему заявлению министра природных ресурсов России Юрия Трутнева, спрос на цементное сырье сейчас превышает предложение "в несколько десятков раз". По его словам, в связи со значительным ростом потребности экономики в сырье для стройиндустрии Минприроды "предусмотрело в проекте изменений в Долгосрочную государственную программу изучения и воспроизводства минерально-сырьевой базы раздел по различным видам сырья, используемого при строительстве".

В конце ноября в средствах массовой информации появились сообщения о том, что правительство приступило к рассмотрению предложения по отмене 5-процентной пошлины на импортный цемент. Со ссылкой на источник в Минэкономразвития сообщалось, что кабинет министров должен принять постановление в первой декаде декабря.

Невский процесс

Рост цен на строительные материалы в северной столице (он начался с середины прошлого года) снизил рентабельность проектов большинства строительных компаний. Но полученная за счет более чем двукратного повышения стоимости квадратного метра маржа пока позволяет девелоперам чувствовать себя более-менее уверенно. Так что ни банкротств, ни уходов крупных компаний с питерского рынка пока не предвидится. Еще год-два.

Но это не мешает им бить тревогу и говорить о грядущем кризисе.

Правда, скорее он будет вызван не ростом цен, а банальным дефицитом цемента, метала, то есть материалов, которые в Петербурге и Ленобласти не производятся. По песку и гравию в регионе есть задел за счет их наличия на территории области. Как признавались в неофициальных беседах руководители строительных компаний, летом в некоторые моменты "было большое опасение, что стройка просто встанет: бетона на заводах просто не было ни за какие деньги".

Эксперты считают, что на питерском рынке две тенденции: рост стоимости конечного продукта (жилая, коммерческая недвижимость) и рост стоимости затрат на строительство, который в основном состоит из стоимости физического ресурса (земли) и затрат на строительство. Последние обычно составляют порядка 70-80%. Поэтому естественно, что показатели инвестиционного проекта чрезвычайно чувствительны к изменениям стоимости стройматериалов. Когда цена конечного продукта постоянна, а цены на стройматериалы растут, то в какой-то момент проект может стать нерентабельным. И это может привести к кризису на рынке.

Подобные процессы, "намеки" на кризис были еще в конце 90-х - 2001 году и в 2004-2005 годах. "Цены на стройматериалы начали расти после прошлогоднего скачка цен на строящееся жилье. В тот момент разница между ценой продаж и себестоимостью строительства увеличилась и привела к краткосрочной повышенной рентабельности. Но разница начала довольно быстро сокращаться за счет удорожания стройматериалов. Так, из-за роста цен на стройматериалы застройщики возвращаются к невысокой рентабельности на уровне 10-15%. Остается лишь надеяться, что не повторится кризис 2005 года: тогда стройматериалы на волне прошедшей рыночной активности продолжали дорожать, а рынок жилья при этом находился в состоянии затянувшейся стагнации. В итоге рентабельность по многим проектам приблизилась к нулю, ряд новых проектов были отложены или "заморожены", а результатом этого стал дефицит, новый ажиотаж и еще больший скачок цен на недвижимость", - считает генеральный директор девелоперской компании Setl City Василий Селиванов.

С ним согласен генеральный директор ООО "ЭнСиСи Недвижимость" Юкка-Пекка Уускоски: "При существующем положении рынка и увеличении объемов строительства рост цен на материалы был вполне предсказуем. Но мы не считаем, что цены на жилье будут расти с той же скоростью, так как покупательская активность имеет свой предел. Рост цен на жилье продолжится, но в пределах инфляции. Если компаниям будет невыгодно строить, они скорее всего будут сокращать объемы строительства и придерживать объекты. Также возможно поглощение малых компаний более крупными".

Дальнейшие процессы будут зависеть от темпов роста цен. "Если стоимость строительных материалов будет расти медленно, то будет происходить перераспределение игроков на рынке, их укрупнение. Но если процесс пойдет быстро, то могут разориться и крупные компании. И наступит кризис отрасли. С другой стороны, все понимают, что цены на недвижимость не будут стоять на одном уровне, и они медленно поползут вверх вслед за ценами на стройматериалы. Тем более что в Москве цены уже начали свой рост. А Петербург практически всегда повторяет Москву с небольшим опозданием", - уверен генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов.

Кто на старенького

Москву дефицит и рост цен на цемент взволновали еще в 2005 году. Тогда президент ОАО "Моспромстройматериалы" Евгений Скляров (ныне руководит московским Департаментом топливно-энергетического хозяйства), анализируя сложившуюся ситуацию, отмечал, что все действующие в России цементные заводы перегружены. Глава столичного стройкомплекса и первый заместитель мэра Владимир Ресин тоже не раз говорил о необходимости скорейшего решения этой проблемы.

Как отмечает директор по маркетингу Urban Group Ольга Кисарина, в последнее время многие работающие на столичном строительном рынке компании начали вкладываться в собственное производство цемента. "Девелоперы, прогнозируя подобную ситуацию и желая избежать рисков невозможности в срок и за разумные финансы получить строительные материалы, необходимые для сохранения запланированных объемов и сроков проектов, приняли решение о запуске собственных производств, - говорит она. - На данный момент каждый девелопер решает проблему - приобретать ему строительные материалы либо часть из них производить, рассчитывая наиболее привлекательное с точки зрения инвестиций решение".

Инвестиционная привлекательность индустрии стройматериалов сегодня велика и еще долго такой останется. Это не только привлекает в отрасль новичков, но и побуждает к большей активности опытных игроков. По прогнозам президента ЗАО "ИНТЕКО" Елены Батуриной, сокращения дефицита цемента вряд ли стоит ожидать раньше чем через 5-7 лет. "Поскольку "ИНТЕКО" владела цементными заводами, мы достаточно хорошо знаем эту отрасль, и надо сказать, что значительная часть производственного оборудования существенно изношена. Несмотря на то что производители принимают меры, чтобы реконструировать старые заводы, раньше чем через 5-7 лет сокращение дефицита цемента не последует. Тем не менее объемы строительства растут, значит, необходимо увеличивать объемы производства цемента в России. Именно поэтому мы решили вернуться в цементную отрасль и занялись реконструкцией двух цементных заводов".

Говоря о дефиците, глава "ИНТЕКО" выделила три пути решения проблемы: импорт из-за рубежа (особенно поначалу), налаживание и развитие своего производства (модернизация действующих предприятий и строительство новых), использование технологий, которые позволяют снизить потребление цемента в строительстве. "Сейчас мы у себя на ряде объектов с привлечением специалистов отраслевых институтов и ученых пробуем внедрить в производство новейшие технологии, - рассказывает Батурина. - Если получится, будем внедрять на наших объектах повсеместно. Думаю, это даст нам возможность сократить потребление цемента где-то на треть при сохранении всех качественных характеристик, заложенных в проект".